摘要：“养不是简单的执行，而是谋划与深度运营，是大量的生态建设工作。从卖场到休闲目的地，从目的地到城市客厅，养到最后边界消融，就是消费无界。”
本文整理自武斌先生在2026博鳌消费暨文商旅康养大会上的演讲内容。
武斌（美林商旅集团常务副总裁、商管总经理）：各位嘉宾朋友，大家下午好！首先感谢观点机构的邀请，参加今天下午的文商旅大会主题分享。借这个机会，我想和大家分享这些年我在全国一、二线城市重点打造超级商业综合体的一些筹备、运营心得与经验总结。
我今天分享的主题是：《好商业是养出来的，不是设计出来的》。这里所说的设计与建筑设计不同，更偏传统的SOP体系。
刚才大家看到了广州美林天地七周年的最新宣传片。2023年这个项目在广州几乎没有存在感，如今我们是国内唯一同时拥有山姆会员店和宜家家居两大超级IP的大型购物中心。目前东西座餐饮超100家，千万级餐饮门店超过35家，已成为广州名副其实的餐饮文化风向标目的地。
2025年，我们场内销售额达到80亿元（含新能源汽车销售20亿元），实现客流4800万人次，周末单日车流达1.4万辆，做到5-5.5倍的周转率。我们汇聚了14家新能源车企及众多车展，成为广州新能源汽车销售的主战场和必争之地。目前，美林天地已成为天河区第二大商圈——金融城东部商圈的核心。这个成长势能，不是设计出来的，而是一步步养出来的。
在座很多同事都来自全国头部商业地产企业。过去，我们大量量产购物中心，复制到一、二线甚至三、四线城市，依靠首发优势获取红利。但随着商业网点密度越来越高，标准商业范式的量产时代已经翻篇。
购物中心运营至今存在三大结构性死穴：第一，同质化严重，二是仍停留在二房东的收租思维上，三是服务的颗粒度偏弱。标准化模式能保证不出大错，但是永远养不出超级商业个体。
在消费细分时代，定位首先要界定不做什么，再考虑做什么。以减法来确立自己的边界。惯性经验做商业规划，很难突破流量荒漠。去年以来，全国一、二线城市陆续开出很多新购物中心，定位都蛮高大上的，动不动就是重奢、轻奢、潮奢。但消费下行趋势下，有没有这样的消费群体？先验证有没有群体，再谈定位。
目前新开商场存在三个共性偏差：
外强中干：好看不好逛，高级但不友好，投入产出比很低；靶心脱靶：外围动作多、核心转化少，离核心越远，回报越小；缺乏在地根系：没有深挖本土文化故事与居民日常刚需，差异化根基薄弱。
过去我们反复强调地段、地段、地段。但在边际利润下滑的当下，更要强调现金流。从运营和发展角度，我认为势能的价值远远大于地段的价值。势能包括城市势能、人口势能、区位势能与消费势能。美林天地地处广州东部，天河与黄埔交汇处，沿珠江自西向东串联产业、人口与城市动脉，恰合城市发展大势。从资本市场看，其抗风险与抗周期优势更加明显。
美林天地的前身是2010年的国际家居饰品中心。2014年因经营不善停业整顿，2019年借宜家家居开业重启社区性商业，2021年借山姆主力店落位开出二期12万平方米，2028年还将迎来三期10万平方米项目。一个20年旧改转型的物业，规划设计、硬件结构都不理想，先天条件并不好。但从家居馆到社区商业，再到超级综合体，它一步步成长为年销80亿、客流4800万的商圈核心。
先天不好的物业也能养出超级商业体。所以决定商业生死的关键到底是什么？
我经常说，养商业就像种大树一样，没有两棵完全相同的树，这是自然法则，也是基因法则。从容成长是一切的关键要素，包括土壤、水分、光照、温度、空间，还有耐性。
到底养什么？养不是静待无为，也不是把品牌招进来，养是循序筑牢土壤、在地、生态、增量、内容、心智六维根基，来培育场域长久生命力。
土壤的核心是物业，物业是商业的基座，物业管理是最基础的东西。养在地，狠抓在地刚需。养生态，我们做品类矩阵，业态的联动是本质。养增量，捕捉生长的新需求。养内容，让商业有情感。养心智，好商业会思考。
第一，物业是底座。做好风火水电气运维的能效管控、车流客流的流量运营效率，才是商业管理的核心竞争能力。
第二，养在地的核心是狠抓刚需定位。美林天地牢牢锁定广州新中产家庭，打造家庭消费一站式微度假目的地。一说刚需，大家老觉得是性价比、是民生类商品。其实不是。随着消费趋势的发展，功能性消费有刚需，情感服务消费有刚需，社交型消费也有刚需。城市越来越大，个体越来越独立，越需要线下的链接，获得真实的存在感，这也是一种刚需。
第三，养生态。我们经常说主力店是种子，业态连带是根系。根系越深，枝繁叶茂才有更大张力，所以我们一直强调品类的矩阵和规模。我们以山姆和宜家家居为双超级IP，带动餐饮、文创、数码等品类深度协同与场景转化，从品类规模到业态联动，形成共生闭环，最终转化为商业价值。
第四，养增量。作为大型商业，光把存量市场做好是不足以应对周期和风险的。从存量变现到增量突破，两点很重要：第一是扩圈，不断扩大辐射半径；第二是吸纳，优化消费力结构、客群结构。
2025年1月，我们开设广州最靓仔的港澳客服务中心，联动广州公交集团、中运交通、香港永东巴士、携程商旅，提供九大免费暖心服务。2025年服务16.6万人次，2026年预计接驳22万人次。港澳客北上旅游经济是我们抓住的破圈流量之一。还有广交会商贸经济。作为千年商都，琶洲会展中心一年近300场展会。美林天地距琶洲仅12分钟车程，我们推出商贸客的专属权益，已成为广州外籍人士最聚集的商场之一。
此外还有演唱会及体育赛事经济。美林天地距广州奥林匹克体育中心仅6公里，今年奥体中心将迎来53场大型演唱会。我们举办过邓紫棋广州站7场官方应援、蔡依林粉丝见面会等活动，单场峰值客流超万人。演唱会经济带动大量文创、餐饮、数码消费，并在小红书、抖音等平台形成百万级甚至千万级传播，对商场生态影响力建设起到关键作用。
第五，养内容，没有内容的商业只是货仓。我们年度举办近百场跨界活动，涵盖明星见面、首映礼、城市快闪等，强调全天候强互动与参与，我们的金逸影城是明星首映礼的广州必打卡站。美林天地强调引领生活方式，传递生活美学，培育场域情感，凝聚同频人群。在深耕内容中，打造有情感、有温度的商业空间，形成自有IP的护城河。
第六，养心智，让商业会思考、会进化。好商业自身会思考。这种思考不仅来自运营方，更来自联动场内300家商户的共创。我们每月约谈品牌区域总、片区总及主理人群策群力，开展联合营销，像一日店长、品牌首发、城市快闪等。
同时深化政企协同，与天河区政府及前进街道共同谋划打造金融城东部商圈，整合周边三大主题公园——望月动漫公园（广州首个动漫公园）、珠江边的三溪临江公园、杨桃都市农业公园，为文商旅微度假生态奠定天然优势。
最后一点也非常重要，就是消费端的持续反馈。我们现在通过AI、点评、小红书平台端的合作，一直在捕捉消费者的声音。投诉建议是最真实的推动力，能拉动口碑满意度的快速提升。消费者最终会用脚投票，只要他们能保证高频到店，就证明你能满足他们多样化的需求，他的投诉建议对我们也是有帮助的。
美林天地怎么养出来的，抓住了哪些点？关键在于从卖场到目的地经济的打造。第一，餐饮文化目的地。“食在广州，食在美林”已成共识，104家餐饮中千万级门店超35家，成为广州餐饮风向标；第二，智能科技生活目的地。汇聚14家新能源汽车品牌及众多车展，成为科技智能生活的消费首选；第三，广州东部夜经济生活目的地。依托天台24小时公园、烟火市集、大湾区音乐艺术公益驻留计划，激活全天候活力；第四，生活方式目的地。涵盖商业生态下的联合办公、大湾区首个NBA篮球公园、宠物友好空间、花艺空间、美林美术馆等多元场景，让不同人群都能找到归属感。
美林商旅集团的核心管控战略是：流量是核心，体验是基石，感知即服务，口碑即运营。这些年我也一直在坚持一点，硬件只是场域更好的起点。实体零售作为长期经营的空间载体，最终比拼的是持续的服务打磨、场景营造、内容培育，以及出行游逛的效率——如何节约和优化顾客的时间。我们对顾客到店理由的持续创造，承载在地刚需，回应家庭情感诉求，引领更好的生活方式。截至2026年7月31日，我们的商场打卡榜排名，大众点评广州第一名。
顾客对场域的判断，来自全部可感知的五感触点——目之所及，耳之所闻，身之所感，心之所触。顾客可能也不知道你这里哪里好，但是背景音乐系统，早上的音乐、午后的音乐、傍晚的音乐等等，以及你的香氛，重要联通口的咖啡、烘焙的味道，都是刺激消费感官的很好载体。看得见的场景、感受得到的温度，就是服务本身；顾客自发的认同与传播，就是最好的运营。
美林天地从2024年到2028年制定了五年经营战略大纲与招调计划，坚持每一年解决几个重点问题，通过“两年爆改、三年招调”的里程碑式动作，实现客流销售双位数大幅增长：2023年“保流量、补空铺、控成本”，2024年“抓餐饮、拉销售、强品类”，2025年“提客质、做增量、强规模”，2026年“做生态、强商圈、造趣场”——让年轻人在这里找到快乐源泉，形成情感与社交诉求的目的地。
我们一直强调：先从60分开始行动，边干边调。一步到位意味着更高成本、更多精力。先行动，在行动中不断拉升分数。
在我看来，商业消费场景的演变路径是：卖货→卖空间→卖场景→卖文化与情感。因此，我们正在打造"光樾集"松弛感园林景观街区，实现场内场外、一河两岸及深涌水岸的场景串联。商业的下一站绝不是更大的盒子，而是城市的微度假目的地。我们策划8公里城市慢跑路线，串联珠江水岸、杨桃公园，导入岭南非遗资源（如龙舟下水点），发展跑团、骑行俱乐部等多元社群。
再一个，未来消费将呈现三个维度的“无界”：业态无界：农文商旅体娱创深度融合；空间无界：从天面到地下，从有盒到非标；时间无界：从早餐时光到24小时夜经济全天候覆盖。超级商业综合体的终极形态，将是"农文商旅交能"六维融合体——“交”指交通枢纽级运营能力，“能”指新能源驱动的出行效率革命。
值得一提的是，无人驾驶将重构商圈价值逻辑。未来商圈不是地段决定价值，而是出行效率决定辐射半径。当商场能为消费者降低出行成本，客群就不止于10公里，可能延伸至整个大湾区。这是由技术驱动、出行生态重塑、成本结构革命、商业模式创新、辐射范围重构共同驱动的系统性变革。
最后，作为一个大型商业体，还是要考虑传递什么。我们说成长最重要，顾客在成长，商家在成长，员工也在成长。我们最后养的是善意和正念，让爱去传递。你对员工好，员工对顾客好，顾客对社会好，形成良性正向价值观的传递。
大型的商业就像一座城，无规矩不成方圆，好的规矩是养出来的。胖东来说过一句经典的话：“真诚一些，别人是感受得到的。”
好商业是养出来的，不是设计出来的。养不是简单的执行，而是谋划与深度运营，是大量的生态建设工作。从卖场到休闲目的地，从目的地到城市客厅，养到最后边界消融，就是消费无界。顾客与商家一生成长、一生快乐，这也是我们的目标。
感谢大家的聆听，谢谢！
结语
美林商旅集团武斌提出六维养商心法，核心在于养土壤、养内容、养流量、养体验、养口碑、养生态。在这套运营体系之下，还暗藏一条核心暗线成长。
武斌认为，从消费底层逻辑来看，消费的终极指向本质是获取成长，大众消费不止是获取商品与服务，更存在情绪、心智乃至家庭幸福层面的综合成长诉求。由此，打造大型商业体、运营都市商圈，商业经营的初心终究会回归一生成长，一生快乐。
